深耕这条走廊得出的判断——每季度更新。
不是数据堆砌：每期报告只回答一件事：这个季度对租户意味着什么——筹码在哪里、该谈什么、何时出手。
本期报告
墨西哥工业市场——周期转弱之际，亚洲成为最大承租群体
空置率升至 5.31%，为 2019 年以来第二季度最高水平；全国市场租金持平于 6.99 美元。开发商已大幅收缩——新增供应同比下降 60.65%——但本轮调整体现在空置率与租赁条件上，而非挂牌租金。与此同时，需求结构已经改变：过去十二个月，亚太企业承租面积超过美国企业。议价空间确实存在，但高度集中——本期报告明确指出它在哪里。
- 拐点确认——截至 2026 年第二季度的空置率、租金与供应
- 议价空间究竟在哪里：租金下跌的六个市场
- 亚洲成为最大承租群体——按国别及其扩张速度
- 大面积需求与预租比例双双下滑对谈判策略的意义
GCA 的分析与观点。底层市场数据：SiiLA（授权订阅），注明出处呈现。
动态
尤卡坦州投资主管部门表示，其在管项目库已超过80个、累计意向书金额达76亿美元；这显示出企业选址关注正从墨西哥北部传统工业走廊向尤卡坦半岛扩散。需要指出的是，意向书属于早期信号、并非已落地资本，但项目数量反映出该地区选址活跃度正在提升。
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尤卡坦州投资主管部门披露，该州目前管理着超过80个投资项目、累计意向书总额达76亿美元。这些项目仍处于意向阶段、尚未形成实际落地资本，但数量与规模均显示出制造业选址关注正从墨西哥北部工业走廊向尤卡坦半岛扩散。
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FINSA在新莱昂州动工建设一座占地92公顷、总投资2.2亿美元的工业园区；这表明尽管该区域空置率有所上升，开发商仍持续向蒙特雷走廊投入大规模建设产能，对入驻企业而言，新建甲级厂房的租赁条件可能更具谈判空间。
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FINSA工业园位于新莱昂州加西亚，占地92公顷，投资额2.2亿美元，已正式动工。该项目为新莱昂州工业地产市场增加大规模甲级仓储产能，反映开发商对当地制造业外迁需求的持续押注。
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2026年第二季度新增供应同比暴跌60.65%至67.1万平方米，但空置率仍上升1.06个百分点——证明市场吸纳能力减弱，而非供应过度扩张。入驻企业不应指望大量投机性新增供应迫使业主让步；议价空间将来自需求疲软，而这种趋势更难预判，也更难作为谈判筹码。
电子/AI硬件组装超过汽车成为墨西哥对美出口第一大类，这是一个值得关注的结构性变化；AI硬件在关税风险、用工结构和供应商生态上与汽车行业存在明显差异，企业应将其与汽车产业的近岸布局分开评估。
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日产将NP300皮卡车型产能布局在阿瓜斯卡连特斯，进一步巩固该州作为轻型车及零部件配套集群的地位，一、二级供应商需关注后续本地化配套与产能承诺。
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新莱昂州公布的累计投资额为评估蒙特雷工业走廊FDI吸纳速度提供了参考基准，但相比总量数字，新增投资与再投资的构成及行业分布对企业选址决策更具参考价值。
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更早的动态（7 条）
有预测称墨西哥经济增速未来十年仍将低迷，这提醒市场：近岸外包的动能主要来自出口和外资投资，而非国内需求强劲；企业在评估面向本地市场与面向出口平台的投资时，应将这两者分开看待。
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随着制造企业加速向美洲近岸布局，在办项目现已覆盖韩国、中国台湾与日本。
墨西哥计算机设备对美出口关税远低于中国产电子产品所面临的两位数关税,这一差距已成为台湾ODM在墨投资决策的核心驱动力,而非单纯的人工成本优势。占用方应在2026年美墨加协定复审导致原产地规则收紧、抬高享受优惠税率所需本地含量门槛之前,尽快锁定选址与长期设施承诺。
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该方案若被采纳,将把整车关税计税基础改为仅针对非北美产地零部件价值,而非整车全值,对已实现区域化采购的车企是明显利好,也会影响其在墨扩产还是回流本土的决策权重。
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瓜达拉哈拉新增供应速度超过净吸纳，空置率升至6%；但由于电子和先进制造企业对高规格厂房的持续需求，报价租金仍上涨至每月每平方米7.51美元。对入驻企业而言，谈判空间较去年略有改善，但优质甲级厂房依然紧俏。
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在103个新园区同步在建、电力供应成为行业瓶颈的背景下，亚太制造商签约墨西哥厂房时应重点核算租金递增机制与电力容量承诺的复合效应，而非首年报价租金，因为这些条款才真正决定五年期的实际占用成本。
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两地甲级厂房空置率分别降至1.1%和1.9%,意味着现房库存基本无法满足新增需求,计划在该走廊落地的制造企业需提前规划定制建设周期,而非依赖现房快速交付。
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